דמי היתר בבניה הנמוכה

אלה תולדות דמי ההיתר בבניה הנמוכה (צמודת הקרקע)למגורים במגזר העירוני -

בשלב הראשון -החלטה 402 (מסוף 1988 (: תשלום של 51% משווי עליית ערך הקרקע.

אם הפעולה, שהצמיחה את דמי ההיתר, היתה טעונה תשלום היטל השבחה, הרי שמחצית

מההיטל (ועד מחצית מעלות דמי ההיתר)נוכתה מתשלום דמי ההיתר.

בשלב השני - החלטה 933 (החל מחודש אוגוסט 2002 (: תשלום של 31% משווי עליית ערך הקרקע.

בשלב השלישי - החלטה 1184 וגלגוליה (החלטה 1186 והחלטה 1245 , הנמצאת בתוקף כיום( קבעה כי, החל מחודש

מרץ 2009 , יוענק פטור מוחלט מדמי היתר בניה על הרחבת בית מגורים מעבר ל 160- מ"ר, וזאת עד 240

מ"ר באזורי ביקוש; באזורי הספר (כולל ישובים באזור עדיפות לאומית א'( ניתן פטור מלא, ללא

הגבלה של גודל תוספת הבניה.

הפטור נחזה להיות זמני, אולם, הוא למעשה קבוע. הרי, בניה שנעשתה – ותיעשה - בתקופת הפטור מזכה, לצמיתות,

בפטור מתשלום דמי היתר. כך, למשל, הפטור עבור תוספת בניה מעבר ל 160- מ"ר ועד 240 מ"ר באזורי הביקוש

אמור היה לחול במשך שנתיים, עד חודש מרץ 2011 . בפועל, הפטור ה'זמני' הוארך, שוב ושוב, והוא תקף כיום - זו

החלטה 1245 - עד חודש מרץ 2014 . כידוע, אין לך בישראל דבר שהוא קבוע יותר מהזמני.

התוצאה הינה כי חוכר למגורים בבניה נמוכה (צמודת קרקע)במגזר העירוני, באזורי הביקוש, שילם (כאמור, תשלום

סמלי( עבור 160 מ"ר, אולם הוא זכאי לממש זכויות בניה של עוד 80 מ"ר (עד סך כולל של 240 מ"ר)ללא כל תשלום נוסף

למינהל מקרקעי ישראל.

אם מדובר בחוכר של נכס מהוון בבניה נמוכה למגורים באזורי הספר (ישובי קו העימות ואזור עדיפות לאומית א'),

הרי שכל תוספת בניה למגורים תהיה פטורה מתשלום דמי היתר. פטורים אלו לא הוחלו, לפי פרשנות המינהל, במגזר

הכפרי-החקלאי.

מבחינה עניינית, יש להפריד בין שאלת ההיוון, שעניינה זכויות בניה של 160 מ"ר, לבין שאלת דמי ההיתר, שעניינה זכויות

בניה מעבר למכסה הבסיסית של 160 מ"ר. אין עוררין כי אף חוכר ותיק בבניה הנמוכה (צמודת קרקע( במגזר העירוני

לא שילם עבור זכויות הבניה שהן מעבר ל 160- מ"ר. כמוסבר, מבצע ההיוון חלו על קיבולת בניה של 160 מ"ר בלבד.

קו הגיון זה, היה מחייב להחיל את ההטבה המעוגנת כיום בהחלטה 1245 (פטור (כמעט( מוחלט מדמי ההיתר(, על כלל

החוכרים בארץ, דהיינו: הן מגזר עירוני והן מגזר כפרי.

אלא, שפני הדברים הם שונים בתכלית.

 חוכר של נחלה במושב עובדים או בכפר שיתופי נדרש לשלם עבור בניה בגודל העולה על 160 מ"ר ביחידה אחת

בנחלה, סכום של 91% מערך הקרקע על זכויות הבניה המבוקשו

.

יושם נא לב, כי שיעור התשלום הנדרש מחוכר בעל נחלה במשק משפחתי עבור בניה מעל ל 160- מ"ר הוא כבד

ביותר. לא מדובר כאן בדמי היתר של 31% מעליית ערך הקרקע, כפי שהיה נהוג במגזר העירוני (עד כניסת ההחלטות

המיטיבות, משנת 2009 , לתוקף). מדובר בשיעור תשלום של 91% מערך הקרקע. במקרה בו מדובר בתוספת בניה

מכוח תכנית מתאר, הכפופה לתשלום היטל השבחה, הרי ששיעור התשלום למינהל מקרקעי ישראל בנחלה במשק

המשפחתי מופחת ל 46%- מערך הקרקע (ובכפוף לתשלום עבור מלוא זכויות הבניה מכוח תכנית המתאר התקפה

בעת ההקצאה הראשונה של הנחלה).

 מפוקפקת עוד יותר החלטה 1085 ('בניה למגורים בקיבוצים') מה 27- במרץ 2007 . החלטה זו מתיימרת להטיל חיוב

תשלום של 91% מערך הקרקע על הקיבוץ או חבר הקיבוץ )"האגודה/חבר קיבוץ"( עבור כל בניה העולה על 160 מ"ר.

בחוזה החכירה (האחיד)בין מינהל מקרקעי ישראל לקיבוץ אין זכר לחיוב זה. ברור לחלוטין, כי הטלת חיוב זה נשענת על

כרעי תרנגולת. מוסכם על המינהל, כי ככל שהבניה כפופה להיטל השבחה, הרי שאין מקום לגבייה נוספת עבור בניה זו.

למרבה הצער, תסבוכת ביורוקרטית זו, שירדה כרוכה ושלובה עם החלטה תמוהה (החלטה 1085), יצרו תוהו ובוהו

ברמה המעשית ובאינטראקציה בין קיבוצים וחברי קיבוצים לבין פקידי המינהל.

 ההתבדרות שחלה בין המשטר הנורמטיבי החל על המגזר העירוני אל מול זו שחלה במגזר הכפרי יצרה אבסורדים גמורים.

כך, למשל, חוכר נכס למגורים בשכונת יוקרה בתל אביב, אשר זכה להיוון חוזה חכירה ותיק תמורת סכום סמלי (3.75%

מערך הקרקע), מורשה על ידי המינהל לבנות, ללא כל תשלום, עד 240 מ"ר.

לעומתו, חוכר נחלה במושב עובדים או בכפר שיתופי בפריפריה (אזור עדיפות לאומית א' או אזור עדיפות לאומית ב') ,

המבקש להרחיב את ביתו (מעבר ל 160- מ"ר), נדרש לשלם 51% מערך הקרקע (אזור עדיפות לאומית ב') או 31% מערך

הקרקע (אזור עדיפות לאומית א').

לפנינו, אם כן, מציאות הפוכה: המינהל מיטיב דווקא עם החוכר במרכז הארץ ומרע עם החוכר באזורי הפריפריה. וזאת

מדוע? מכיוון שהחוכר במרכז הארץ נמנה - כיום - על המגזר העירוני )ואין נפקא מינה אם ההקצאה המקורית היתה

בישוב שהיה, בימים עָבָרוּ, חקלאי למהדרין(. לעומתו, החוכר בפריפריה סובל מלָקוּת שאין ממנה מרפא: הוא מסווג

כחוכר הנמנה על המגזר הכפרי-החקלאי.

הפער בעניין התשלום עבור בניה מעל ל 160- מ"ר מצטרף ומצטבר לפער העמוק בכל הנוגע להיוון זכות המגורים בהיקף

הבסיסי של 160 מ"ר - בעוד שבמגזר העירוני, כפי שנוכחנו לדעת, שיעור התשלום עבור היוון זכות חכירה עומד על 3.75%

מערך הקרקע, הרי שבמגזר הכפרי - לפי החלטה 1155 (לשעבר, החלטה 979 ) - עומד שיעור התשלום, באורח טיפוסי,

על 33% בתוספת מע"מ מערך הקרקע )ובכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית על הרכיב העולה על תשלום ההצטרפות

הראשוני בסך 3.75% מערך הקרקע)

 יש להניח כי הציבור הרחב, ובכלל זה הקהילה המשפטית, אינם מודעים למציאות קרקעית זו; הדברים בולטים

במיוחד בפסיקת הקשת הדמוקרטית המזרחית. בפרשה זו, נמתחה ביקורת נוקבת על החלטות מועצה אשר היקנו

זכות לרכישת זכויות נוספות בקרקע (למשל, שינוי ייעוד( תמורת 51% מערך הקרקע.

בעקבות זאת, בוטלה הטבה זו. יחד עם זאת, ההטבה המקבילה - והזהה לחלוטין - במגזר העירוני נותרה בעינה, ואף

הוגדלה. כבר במועד מתן פסק הדין בפרשת הקשת הדמוקרטית המזרחית (שנת 2002 (, נדרש חוכר במגזר העירוני

לשלם 51% מעליית ערך הקרקע (ולא 51% מערך הקרקע) ; זו החלטה 402 . לאחר מכן, הוגדלה עוד יותר ההטבה

במגזר העירוני - זו אותה ההטבה שנפסלה במגזר הכפרי-החקלאי - והתשלום עבור שינוי ייעוד (או כל זכות נוספת

בקרקע) הופחת ל 31%- מעליית הקרקע.

היות ומדובר, מעצם ההגדרה, בזכויות בקרקע שעבורם החוכר לא שילם דבר, ברור כי נוצרה דיסהרמוניה (שלא לומר,

דיסוננס קוגניטיבי)  בין המדיניות הקרקעית במגזר העירוני ובין המדיניות הקרקעית במגזר הכפרי-החקלאי.

מן הראוי, בנקודה זו, לסכם ולהעמיק חֲקוֹר בסוגית דמי ההיתר, וזאת על דרך של מתן תשובות לשאלות נפוצות, היינו

במתכונת (עתיקת היומין) של שאלות ותשובות.