פיצול נחלה - איך לפצל נחלה ?
האפשרות הנתנת כיום במסגרת החלטה 1523 (בעבר 1464 ) להפרדת מגרש מחלקת המגורים, יצרה מהפך בעולם המושבים ואיפשרה למעשה להפוך חלק מתוך הנחלה למשאב הניתן למימוש, תוך הותרת הזכויות בנחלה בעינן ויצירת מקור הכנסה או מקור נוסף לבעלי הזכויות לחלוקת נכסיהם בין צאצאיהם.
התנאי הבסיסי לפיצול יחידת דיור / מגרש מתוך חלקת המגורים הינו הצטרפות בעל הזכויות להסדר במסגרת החלטה 1523, דבר אשר יאפשר חתימה על חוזה חכירה למגורים למגרש המופרד מהנחלה בצירוף זכויות הבניה.
ניתן להגיש תכנית לפיצול מגרש משטח חלקת המגורים לאישורו של המנהל גם לפני הצטרפותו של המתיישב להסדר, אולם המימוש של התכנית יעשה רק בכפוף להצטרפות להסדר.
הצטרפות להסדר:
בעל זכויות בנחלה או מי שמחזיק בנחלה בתנאי בר רשות במסגרת הסכם משבצת, רשאי להגיש בקשה למחלקה החקלאית במינהל מקרקעי ישראל, לפיה הינו מעוניין להצטרף להסדר בהתאם להחלטה 1523. למכתב הפניה יש לצרף את המסמכים הבאים:
- טופס בקשה חתום על ידי המתיישב והאגודה.
- תשריט חתום על ידי מודד ובו מסומנת חלקת המגורים בחלקה א'.
- נסח רישום זכויות מלשכת רישום המקרקעין.
- אישור מורשי חתימה מטעם האגודה.
- התחייבות האגודה לעמידה במכסת יחידות הדיור בהתאם לתמ"א 35.
תנאים לאישור הבקשה:
- רישום חלקה א' בספרי רשם המקרקעין.
- הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה.
- מגוריו של החוכר בנחלה.
- תשלום 3.75% מערך חלקת המגורים לבניה של 375 מ"ר.
מספר הפיצולים האפשרי:
בשלב זה על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל והיקף הבניה המותר לבניה בנחלות נראה שבעל הזכויות יוכל לבצע פיצול של מגרש אחד בלבד מתוך חלקת המגורים.
חישוב היקף הבניה המותר בנחלה והחובה להשאיר 160 מ"ר לנחלה העיקרית והחובה להקצות 160 מ"ר למגרש החדש, לא תאפשר פרקטית ביצועו של פיצול נוסף.
כמה עולה הפיצול?
על מנת לדעת אם הליך הפיצול כדאי לכם כלכלית? והאם יש הצדקה להיכנס לתהליך הפרדת מגרש משטח הנחלה, השאלה המרכזית אותה יש לבדוק הינה כמה עולה פרצלציה?
התשלום הנדרש לרשות מקרקעי ישראל לאחר הצטרפות להחלטה 1523 ותשלום 3.75% משווי חלקת המגורים כולה של הנחלה יאפשר את ביצוע פיצולו של מגרש מתוך חלקת המגורים.
- היוון לרמ"י - התשלום עבור דמי ההיוון של המגרש לרמ"י הינו 29.25% משווי המגרש.
- היטל השבחה - התשלום שישולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה על השבחת זכויות הבניה.
- מס רכישה - בחלק מהמקרים יראו רשויות המס את פעולת הפרדת המגרש כעסקה לרכישת זכויות במקרקעין ולכן היא תחוייב בתשלום מס רכישה (כאשר בעל הזכויות בנחלה הינו בר רשות ולא חוכר לדורות).
