גיוס אשראי | ליווי פננסי לעסקים | ייעוץ משכנתאות | נלדן מניב | הלוואה לכל מטרה

^{מחבר המאמר: אביחי חדד - יועץ משכנתאות   28/05/2019}

השבוע החלטתי לחרוג ממנהגי הקבוע במשך 6 שנים שבהם אני כותב טור קבוע בעיתון ורציתי לתת את נקודת המבט שלי לגבי הבעיות שיש לנו במדינה בשוק הדיור למגורים .

ברצוני לציין בפניכם מספר רעיונות :

 ליישום שיש ביכולתם ( לפחות לחלקם ) לתת פתרון ראוי לבעיית הדיור על כל המשתמע מכך ...

על מנת לא לגרור את השוק לעליות מחירים ובמקביל ליהנות מריביות אטרקטיביות על המשכנתא , על המדינה לשים את ידה ולהתערב בשוק הדיור בארץ .

המדינה חייבת ליצור היצע גדול יותר של דירות ולעמוד ביעדים השנתיים של קצב גידול באוכלוסייה ובכך לשווק מספיק דירות לשוק ולא רק באזורי הפריפריה וכל זה לעשות בצורה מאוד מבוקרת ע"י ניתוח ביקושים לדיור בכל הערים בארץ .

בנוסף, במקומות של מיעוטי יכולת , על המדינה לשווק פרויקטים בעסקאות ליסינג , הכוונה בכך היא , שהמדינה בחסות קבלנים שייבנו פרויקטים באזורים מיעוטי יכולת, ישכירו את הדירות לתקופה של 20-30 שנים לפי היכולת של בני הזוג ובסוף התקופה הדירה תעבור לבני הזוג או לחילופין , בנקודות יציאה מסוימות ייקחו משכנתא במימון נמוך יחסית כדי לסיים את הרכישה עוד לפני סוף התקופה .

מה שיצא מכך זה ,שזוגות שאין ביכולתם להביא הון עצמי ,לא יצטרכו לכך מלכתחילה , אך תהיה באפשרותם בהמשך הדרך (במידה והן יסתדרו פיננסית) לקחת משכנתא להשלמת העסקה בנקודות יציאה מסוימות שיהיו להם בתהליך הליסינג.

בנוסף , על המדינה להיות ערבה לבנקים  למימון של 90% לזוגות שאכן יש ביכולתם לשלם משכנתא לפי ההחזר הדרוש.

וברגע שנשאר במשכנתא סך של 70% מימון המדינה ״יוצאת מהתמונה״.

אין ספק שמדובר בצעד שיש ביכולתו לגרום בטווח הקצר והארוך לעליית מחירים (ברגע שיהיה אפשרות לקחת 90% מימון מהבנק זוגות ירצו כאן ועכשיו דירה וזה יגרור לעליית מחירים לכאורה) אבל במקביל למימון של 90% ,המדינה חייבת להקים גוף חיצוני שיבחן לעומק את מעמד וטיב הרוכשים ולדעת לנווט את הזכאים כל אחד לזכאות הראויה לו במעמדו הוא .

הבעיה העיקרית כיום היא :

שלזוגות צעירים אין מספיק הון עצמי לרכישת דירה ועל מנת להשיג את הכסף הנ״ל , הם פונים לבנקים ולוקחים הלוואות קצרות טווח יחסית ובכך  שלמים משכנתא והלוואות בסכומים ״מטורפים״ כל חודש. ולכן מצב של 90% מימון לזוגות שיש ביכולתם לעמוד בכך ,יכול להביא פתרון לאי לקיחת הלוואות מיותרות מחוץ למשכנתא .

במקביל , זוגות שיש ביכולתם לממן משכנתא נמוכה יותר , לצורך העניין 70% מימון ומטה וכל זאת ללא מימון של הלוואות חיצוניות שפוגעות בהתנהלות של הזוג בחיי היום יום ,יקבלו הטבה משמעותית במשכנתא שתסבסד להם בחלק מהמשכנתא את הריביות על ידי הלוואות זכאות אטרקטיביות במיוחד (יש כיום זכאות בריבית מסובסדת במשכנתא אך זה לא מספיק ).

דבר נוסף ,יש לבחון אופציה לאוכלוסייה שיש ברשותה 4 דירות ומעלה , לחייב אותם לפתוח חברה בע"מ (השכרת דירות זה עסק לכל דבר) .מצד אחד , לשלם את כל ההוצאות הכרוכות בניהול חברה כמתוקן ומצד שני ליהנות מהטבות של ניהול עסק תחת חברה בע"מ  .

משהו קטן לסיום , אני בהחלט ״מחזיק אצבעות ״ לתוכנית מחיר למשתכן שנכנסה בקול תרועה רמה לשוק הישראלי ובתקווה שתצליח להשפיע מהותית ותיתן פתרון לבעיית הדיור לזוגות צעירים , אך אני חושב שצריך ליישמה בדרך שתיתן ביטחון הן לזכאים ,הן ליזמים והן למדינה בכך שקבלנים יהיו מחויבים ליישם את חוק שבס הידוע ולשתול אותו להגרלות במחיר למשתכן (הגדלת שטחי בניה עד 20% על המצב הקיים) כל שטחי הבניה הנוספים יכנסו להגרלות וכמובן ישווקו לפי התנאים כיום שניתנו לזוכי המחיר למשתכן . אין לי ספק שזה יביא לפתרונות נוספים במסגרת התוכנית הקיימת .

פניה לשר האוצר משה כחלון 

מצד הקבלנים:

אין ספק שמהלך זה יכניס יזמים נוספים להתחרות במכרזים מהסוג הנ"ל ובנוסף ייהנו מדוחות 0 טובים בהרבה מדוחות של יזמות במסגרת התוכנית מחיר למשתכן כיום .

מצד הזכאים :

ברגע שהזכאים לתוכנית יבינו שהם מקבלים דירה בפרויקט ששווה בתוכנה באופן גורף לדירה מהשוק הפרטי , אין לי ספק שהרצון שלהם יגדל הרבה יותר ואף הביטחון שלהם בפרויקט יביא לתוצאות טובות בהרבה עבורם .

מצד המדינה :

שיווק הקרקעות ייעשה בצורה מושכלת ברחבי הארץ לפי ביקושים ובכך המדינה תבין שכל זכאי בתוכנית הנ"ל ינסה את מזלו במקום שבו הוא מעוניין להתגורר ולא לרכוש דירה באזור שמלכתחילה אין רצון לזוג להתגורר שם , אלא לעשות "ביזנס" על הדירה לצורך השקעה בלבד כמו שמעל 50% מהזוגות הרוכשים במסגרת התכונית עושים .

אנו ב-אביחי פיננסי נשמח לתת לכם יעוץ וליווי מקצועי - 

גיוס אשראי | ליווי פננסי לעסקים | ייעוץ משכנתאות | נדל"ן מניב | הלוואה לכל מטרה