^{מחבר המאמר: אביחי חדד - יועץ משכנתאות   28/05/2019}

רבים מהזוגות שהם לפני לקיחת משכנתא שואלים אותי שאלה מאוד חשובה האמת והיא " כמה אני צריך להרוויח כדי לקבל אישור למשכנתא " ? ושאלה נוספת : מה אכפת לבנק כמה אני מרוויח ? הרי אני משעבד לטובתו את הבית שלי !

התשובה לכך מחולקת לכמה נקודות מבט שהבנק בוחן אותם לאורך זמן ואציין זאת בכתבה .

מהו מבחן יכולת החזר משכנתא של בנק למשכנתאות?

"יכולת החזר" בהגדרתה היא :

היכולת של הלווה שלוקח את המשכנתא ,לפרוע אותה כסדרה ביחד עם כל ההוצאות הנוספות שקיימות אצלו .

בנקים למשכנתאות בודקים את יכולת החזר משכנתא של מבקש הלוואה חדשה או מחזור משכנתא ישנה, מבחינת היכולת לעמוד בתשלומי החזר משכנתא חודשי לאורך תקופת ההלוואה. בנק למשכנתאות לא מעוניין להגיע למצב שהלווה חדל פירעון והבנק צריך להפעיל מערכת שלמה לגביית החוב: מכתבי עורכי דין, הוצאה לפועל, עיקול 

הנכס המשועבד, 'השכרת דירה ללווה המפונה מדירתו, מכירת הדירה וכו' 

זוכי השבוע שלנו הם משפחת דימרי היקרה 

כללים כלליים של בנקים למשכנתאות לבדיקת יכולת החזר משכנתא

• ההכנסות נטו של הלווה צריכים להיות בערך פי שלוש מההחזר החודשי, או בהפוך החזר משכנתא חודשי יהיה עד שליש מההכנסות נטו.
• בדיקת יכולת החזר משכנתא חודשי מתבססת על החזר לתקופה של 20 - 25 שנה ולא יותר (יותר שנים, החזר החודשי יורד – לא לוקחים זאת בחשבון).
• הכנסות נטו היא בניכוי החזר תשלום חודשי על הלוואות קיימות.
• יכולת החזר משכנתא, הכנסות נטו בניכוי ההחזר החודשי על הלוואות קיימות ובניכוי החזר משכנתא חודשי, יהיו מעל סכום מינימלי לקיום כלכלי סביר של מספר הנפשות במשפחה.
  למשל משפחה עם הכנסה נטו 7,000 ש"ח לאחר הלוואות של 1,000 ₪ ותכנון החזר משכנתא חודשית נניח היא 2,000 ₪ לחודש, זאת אומרת לאחר תשלום החזר משכנתא והלוואות נשאר למשפחה, נניח בת 5 נפשות, רק 4,000 ₪ למחיה.
• במקרה זה בנקים למשכנתאות בהחלט יכולים לדחות את בקשת המשכנתא , כי לא סביר למשפחה ממוצעת תוכל להתקיים ביתרת הכנסה כל כך קטנה .
• יכולת החזר של משכנתא מושפעת מעלויות שונות של המשפחה כגון : מספר ילדים מתחת לגיל 18 , עלויות בעלות רכב ,שכר דירה , החזר חודשי על הלוואות וכו' .
• הבנקים בוחנים את יכולת ההחזר של בני הזוג בצורה יסודית ובנוסף הבנק עושה בדיקה של היסטוריה בנקאית מעמיקה על מנת ל"הציף" את כל הנקודות שיכולות למנוע אישור / לתת אישור עקרוני למשכנתא , הדבר האחרון שהבנק מעוניין בו חס וחלילה זה להגיע למצב שהוא "מגרש" משפחה מהבית שרכשו עקב אי פירעון משכנתא. מצב כזה עלול לגרום לבנק להיות במקום מאוד מסוכן עבורו (תתארו לכם מצב שיש כותרת בעיתונות השבועית " בנק ... גירש משפחה שלמה מהבית ונתן להם לגור ברחוב" )  וזה עונה על השאלה השנייה , בכך שהבנק מעדיף לבחון כמו שצריך את הלקוחות ולדעת שהעסק נכונה גם לבנק וגם לבני הזוג ולמנוע מבוכה עתידית .

יועץ משכנתאות – עוזר לאישור משכנתא על ידי בנק למשכנתאות

יועץ משכנתאות יכול לעזור בדרכים שונות ובמתן פתרונות לשיפור יכולת החזר משכנתאות על ידי הסבר על גובה אחוז מימון עצמי רצוי או גובה בקשת הלוואה רצויה, איך לטפל בהלוואות ובעיתוי סגירתם / לקיחתם, הלוואות מהמעסיק, אחזקת רכב, הצגת כל ההכנסות לבנק וכד'.

יועץ משכנתאות מכיר את כללי בנקים למשכנתאות ודרך חשיבת הבנקאים ולכן הוא יוכל להציג נכון יותר את מצבו הפיננסי של הלווה ובכך יגדיל את הסיכוי לאישור של הלוואה חדשה או מחזור משכנתא ישנה על ידי בנקים למשכנתאות.

אנו ב-אביחי פיננסי נשמח לתת לכם יעוץ וליווי מקצועי