^{מחבר המאמר: שגיא יצחק זוזוט יועץ משכנתאות 10/04/2019}

1. בדיקת כושר החזר ללקוחות לפי ההון העצמי-

מומלץ לכל זוג לשבת עם עצמו לפתוח קובץ באקסל במחשב בבית ולרשום הכנסות, הוצאות, עלויות

קבועות כגון שכירות, ארנונה, חשמל, מים, וועד בית, גז, תשלום גנים לילדים ובתי ספר, הלוואות במידה ויש בחשבון הבנק או בתלוש שכר, טסט לרכב, ביטוחים

פרטיים וכו... כמו כן להוסיף עלויות משתנות כגון : אירועים משפחתיים)כמה כסף שמים(,

בלאי לרכב, רכישת ביגוד/הנעלה לילדים, בתי קפה, דלק לרכב וכו... לאחר שסיכמנו את כל העלויות שלנו פחות או יותר)אף פעם לא נוכל להיות מדויקים ב 100% ( נפחית מסך ההכנסה שלנו ונראה כיצד אנו סוגרים את החודש. לפי החק היבש הבנק יכול לאשר החזר חודשי עד 1/3 מסך ההכנסה הפנויה אבל מניסיון של אלפי לקוחות לא מומלץ לעמוד על הגבול ואכן כדאי לנסות להגיע שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעבור את רף 25%-30% מסך ההכנסה.

2. קבלת אישור עקרוני מהבנק- ניגשים לבנק בין אם עצמאית או ע"י ליווי של יועץ חיצוני עם כל הניירת של ההכנסות שלכם ומגישים במחשב הבנקאי בקשה לקבלת משכנתא.

3. לבוא עם מספר אופציות בחירה של דירה- ניתן ללקוחות אך ורק 45 דקות לבחור דירה ולא לכולם זה מספיק זמן לקבל החלטה חשובה שכזו בזמן הנתון.

4. בחירת דירה- תשלום דמי רצינות בגובה 2,000 ₪ לשמור את הדירה עבורכם או לחלופין חותמים חוזה רכישה עם הקבלן ומקבלים שוברים של הבנק מלווה לשלם 10% משווי הנכס כהון העצמי.

5. בניית תמהיל משכנתא- בדיקה כלכלית של שילוב כספי זכאות משרד הבינוי והשיכון וביצוע חלוקת סיכונים של מסלולי ההלוואה הקיימים במשכנתא. מטרת רכישת הנכס היא מאוד משמעותית לצורך בניית התמהיל, קרי לקוח שרוכש דירה להשקעה ומתכנן למכור את הדירה בתום ה 5 שניםהקרובות, חשוב לשלב מסלולי הלוואהעם מינימום קנסות יציאה.

6.  גרייס חלקי או גרייס מלא- משמעות המילה גרייס באנגלית הינו "חסד", כלומר הבנק כביכול עושה עם הלקוחות חסד)לא בדיוק( ובמקום לשלם החזר חודשי מלא של משכנתא הכולל תשלום גם על חשבון קרן ההלוואה וגם על חשבון ריבית המשכנתא, הוא מאפשר ללקוחות לשלם רק את החלק היחסי של הריבית, מה שאומר שההחזר החודשי יהיה זול יותר בתקופת הגרייס שנבחרה. חשוב לציין שבמהלך הזמן של תשלום הגרייס, הקרן של ההלוואה לא יורדת ויש סיכוי אף שתעלה, כמו כן גובה ההחזר החודשי יעלה בתום תקופת הגרייס כיון שקרן ההלוואה חייבת להסתיים בכל מקרה בתום תקופת ההלוואה לדוג ' אם לקחתנו משכנתא 500,000 ל 30 שנה ובחרנו לקחת גרייס לשנתיים, אזי במהלך השנתיים הקרובות עדיין נותר לנו 500,000 משכנתא חוב וכרגע נותרו לנו 28 שנים בלבד ולכן גובה ההחזר החודשי צריך לעלות לסגור את הפער כדי שהמשכנתא תסיים בזמן שנקבע מראש. ופה חשוב מאוד לבדוק האם אתם אכן יכולים לעמוד בתשלום של משכנתא החל מחודש הבא ובמידה ואתם בשכירות כרגע, לא לכולם זה פשוט לשלם גם משכנתא וגם שכירות במקביל ולכן האופציה של גרייס בהחלט רלוונטית עבורכם, כמו כן חשוב לדעת שניתן לעשות תשלום גרייס אך ורק כספי הבנק ולא על כספי זכאות משרד הבינוי והשיכון.

7. ביצוע מכרז ריביות בין הבנקים לקבלת תוצאות אידיאליות- בדיקה מקיפה לאותו תמהיל הלוואה)שילוב מסלולי הלוואה שבחרנו( בין הבנקים השונים ולאחר שיש בנק שנתן את ההצעה הטובה ביותר, מתאמים פגישה לחתימה על המשכנתא בנוסף לפגישה להנפקת תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון.

8.  תשלום פתיחת תיק לבנק- כל לקוח שנוטל משכנתא משלם 0.25% מגובה ₪ המשכנתא מה שאומר על כל 100,000 .₪ משכנתא שניקח מהבנק, נשלם 250 ניתן לקבל הנחה בתשלום פתיחת תיק.

9.  ביצוע שמאות- מלבד הבנק המלווה שנותן פטור משמאות, שאר הבנקים יבקשו לעשות שמאות ובהרבה מקרים זה     דווקא עוזר כי הנכס יוערך במחיר גבוה יותר ואז האחוז מימון יהיה נמוך יותר וכך גם הריביות אטרקטיביות.

10. ביטוח משכנתא- כל לקוח מחוייב לבצע בשלב ראשוני ביטוח חיים במידה וחס ושלום קורה משהו למישהו מבן הזוג או בת הזוג, כספי הפיצויים מהביטוח יילכו לסלק את יתרת המשכנתא שנותרה.

11.  החזרת ניירת חתומה מהעו"ד של הקבלן ושליחה לבדיקה סופית של הבנק שלא חסר כלום.

מזל טוב אתם בעלי דירה משלכם!