^{מחבר המאמר: שגיא יצחק זוזוט יועץ משכנתאות 10/03/2019}

תופעה חדשה: גל של קבוצות רכישה מבצעים

שוק הנדל"ן בשנים האחרונות הציע מבחר הצעות אטרקטיביות למשקיעים ולקוחות שמעוניינים לרכוש דירות ולהרוויח לא מעט כסף בסיבוב של קניה ומכירה כעבור תקופה.

אחת ההצעות היותר בולטות ומוכרות בענף היא רכישה בקבוצות רכישה

כאשר להבדיל מהמקרה הנפוץ שבו לקוחות רוכשים ישירות מקבלן בנין דירה במחיר מסוים שכולל בתוכו מן הסתם רווח שגוזר הקבלן, בקבוצות

רכישה הלקוחות בעצם חוסכים או יותר נכון מוזילים עלויות של רווח יזמי, קרי רוכשים את הדירה במחיר הרבה יותר אטרקטיבי ע"י התאגדות של קבוצת לקוחות שלוקחים יזם וקבלן בנין לביצוע הקמת הבניין ,עו"ד יועץ משפטי מטעמם וכך בעצם חוסכים את הרווח היזמי שלה קבלן הסטנדרטי.

בטח כולכם שואלים את עצמכם איפה העוקץ ?  מה בדיוק לא אומרים לנו פה ? אם זה כל כך אטרקטיבי, אז מדוע לא כולם 

רוכשים דירות בקבוצת רכישה....?!

והתשובה היא שיש לא מעט סיכונים ברכישה נדלנית מסוג זה( כגודל הסיכון כמובן גם יכול להיות גודל הרווח(  כולנו זוכרים מקרים של קבוצות רכישה שתקועים שנים באותו סטטוס משפטי או כאלו שהמארגנים של הקבוצה "שמרו" לעצמם מספר דירות או ביצעו שינויים ללא ידיעת חברי הקבוצה ובכלל שלא לדבר על עקיצות כספים של "שלם וברח" ובקיצור קיימות לא מעט "הפתעות" שנכנסים לרכישה בקבוצה וישנם המון פרמטרים שצריכים לבחון כאשר שוקלים האם לרכוש בקבוצה כזו כגון מה המצב המשפטי של הנכס, האם רוכשים את הקרקע ישירות עם היתר בניה, מה שאומר שניתן להתחיל לבנות מיד או שישנם סיבוכים משפטיים על הקרקע שיכולים להימשך שנים על גבי שנים, חשוב לבחון מה טיב הקבוצה, טיב המארגנים והקשר בין חברי הקבוצה למארגנים, כמובן רמת איכות היועצים הקשורים להנהלת הקבוצה והכי חשוב כמובן מה הרווח הפער שמרוויחים פה מכל הסיכון הגלום פה....

הסיפור מתחיל להיות מורכב יותר כאשר חברי הקבוצה באים לבדוק קבלת מימון בנקאי (משכנתא) לצורך ביצוע פרויקט הבניה,

לאור כל הסיכונים שפירטנו לעיל, במידה ותשימו את עצמכם כרגע בנעלי הבנק שצריך להחליט האם לתת עשרות מיליוני שקלים לקבוצה ללא קבלת ערבות כלשהיא, התמחור של הריביות והתנאים של המשכנתא במידה ויאושרו יהיו מתומחרים ברמה יקרה משמעותית מריביות משכנתא רגילות לדוג' כאשר רוכשים מקבלן עם ערבות חוק מכר, זה יכול להגיע בקלות לטווח של

2%-3 יותר יקר. הפתרון הקיים ובעצם האפשרות היחידה להוזיל פה את העלויות מגיע כאשר הבית כבר עבר בעלות על שם הרוכשים בקבוצה וקיבלו טופס 4 ואז ניתן לעשות תהליך של מחזור משכנתא" מלשון המילה להחזיר-שבעצם אנו מחזירים את יתרת הכספים שתומחרו יקר בזמנו ולקחת אותם במסלולי הלוואה וריביות אטרקטיביות יותר כיום. חשוב לציין שלא תמיד מומלץ לבצע מחזור! ישנם מצבים כאשר מבצעים חישוב כלכלי לכדאיות למחזר את המשכנתא, התוצאה לא תצא כדאית מפאת קנס יציאה שקיים בסילוק/מחזור המשכנתא או לחלופין שההחזר החודשי שהלקוחות מעוניינים לשלם, לא מאפשר לבצע שדרוג וחיסכון ע"י שינוי הריביות והמסלולים.

זוכי השבוע שלנו :

משפחת ביטון חסכה השבוע 177,019 ₪ בקבלת יעוץ ללקיחת משכנתא.