מאת: שגיא יצחק זוזוט יועץ משכנתאות 10/04/2019

שאלה: ניסים ר'- שלום רב, אשתי ואני זכינו בדיור למשתכן ומצד שני ראינו דירה יד שניה שמתאימה לנו ואנו בהתלבטות גדולה מאוד מה לעשות ורצינו לשאול את דעתך בנושא.

תשובה: היי צהריים טובים ניסים, תחילה ברכות על הזכיה בפרוייקט, שנית השאלה הזו נשאלת ממש המון לאחרונה ובטוחני שיש מספר אסקולות ודעות מה כדאי ומה מומלץ....לעניות דעתי השיקול האם לקנות עכשיו בדיור למשתכן או בשוק החופשי(יד שניה) היא החלטה לפי 2 פרמטרים עיקריים:

1. האם אתם גרים היום בשכירות או בבית של משפחה/ יחידת דיור ללא עלות? במידה וגרים ללא עלויות שכירות בהחלט יש ענין ואטרקטיביות ללכת על פרוייקט דיור למשתכן ולהתחיל לשלם משכנתא כבר מעכשיו ולחסוך מדדים של תשומות הבניה וריביות של משכנתא שנקבע אותם ברגע שלוקחים את המשכנתא.

במידה ואתם גרים בשכירות, כמובן שזה תלוי בגובה ההכנסה החודשית שלכם וההתנהלות הכלכלית בפרט אבל בגדול אם יש לכם אפשרות לעמוד בכפל תשלום גם משכנתא וגם שכירות אזי זה עדיין משתלם אך במידה והלקוחות מתקשים לעמוד ב2 תשלומים וזה אומר שאנו דוחים את נטילת המשכנתא לפחות בשנה או יותר, קרי נפסיד פה 2 דברים משמעותיים שהם גם מדדים של תשומות הבניה שמסתכמים בעשרות אלפי שקלים וגם צפי עליה בריביות של המשכנתא שגם מסתכמות בעשרות אלפי שקלים ובקיצור ההחלטה האם ללכת על דיור למשתכן או לא מתחילה להתערער ולכן יש המון לקוחות שביטלו זכיה בפרוייקט וניגשו לרכוש דירה יד שניה עם אכלוס מיידי.

עבור אותם רוכשים שגרים בבית של משפחה או יחידת דיור ללא עלויות אני בהחלט ממליץ כן ללכת על הפרוייקט שכן מדובר בהנחה משמעותית במחיר הבית.

2. לקוחות ללא הון עצמי/ עם הון עצמי-

למרות שהמחירים של הפרוייקטים של דיור למשתכן מצטיירים במחירים מאוד נמוכים ומבחינת הרבה לקוחות זו עסקת המאה שלהם....אני דווקא חושב שכרגע ישנם הצעות די אטרקטיביות לרכישת בתים יד שניה. אכן ניתן לראות בירור שכל המהפכה שהנהיג כחלון בשוק הדיור בכלל ובפרט פרוייקט מחיר למשתכן, עשה את אותותיו בשוק ורואים עצירה ואף ירידה משמעותית במחירי הדירות כמובן שיש אלמנט של ביקוש צרכני פרטני כגון מיקום של אזור חרדי או אזור שנמכרות דירות שמושכרות לסטודנטים וכו ולכן כל סיטואציה כזו מרימה ביקוש לאותם דירות בסביבה אבל בגדול ניתן לראות ירידה משמעותית במחירי הדירות ולכן לעניות דעתי כיום ישנן עסקאות מציאה של דירות שלפני 10 חודשים פורסמו במחיר מאוד גבוה והיום מפורסמות במחיר ריאלי ונגיש מבעבר....אממממההה יש פן פיננסי מאוד חשוב בעסקאות יד שניה להבדיל מפרוייקט דיור למשתכן וזה כל נושא ההון העצמי.

בפרויקט דיור למשתכן הלקוחות היו חייבים להביא הון עצמי נמוך בגובה 60,000-80,000 בלבד לעומת אותה עסקה בשוק החופשי ברכישת יד שניה, הלקוחות יצטרכו להביא בין 180,000-250,000 ש"ח שדי ברור לכולנו מה הסיכויים לזוג צעיר להשיג הון עצמי כזה גבוה ולכן אם נסכם את הנושא, לקוחות שיש להם הון עצמי נמוך, סביר להניח שיותר ריאלי זה ללכת על דיור למשתכן למרות שמדובר על אכלוס רק בעוד 3 שנים בממוצע(חוץ מפרוייקט ארזי הנגב שיאוכלס תוך שנה בממוצע) לעומת לקוחות בעלי הון עצמי גבוה שבהחלט יש להם סיכוי למצוא עסקת רכישה יד שניה במחיר מציאה ואכלוס זריז.

שאלה: מירב נ'- שלום רב, בעלי ואני כרגע בהליך גירושין לצערנו ומכירת הבית נמצאת על הפרק ומצד שני יש לנו ילדה קטנה בת 4 ואנו רוצים למנוע ממנה את מכירת הבית ומעבר למקום חלופי שגם בלי זה מאוד קשה לה, פניתי לבנק בבקשה שאני אקח את המשכנתא והוא לא הסכים, אודה לך להציע לי מה לעשות.

תשובה: ערב טוב מירב, מה שאת מציעה בעצם זה לרכוש את הזכויות או את החלק של הגרוש בדירה ובמקרים כאלה צריך להראות לבנק שיש לך כושר החזר/ הכנסה מספיקה שכזו שאת יכולה לעמוד בתשלום המשכנתא.

מה שאני מציע לך לעשות תחילה זה לנסות לבצע תהליך של מחזור משכנתא ולהוזיל את גובה ההחזר החודשי ובמידה ועדיין הבנק לא יסכים לכך, ישנה אפשרות לצרף ערב משלם, מקירבה ראשונה שלך כגון אבא או אמא או אח או אחות שייכנסו להלוואה וישתתפו בפועל בתשלום החודשי של המשכנתא ואז הסיכויים משתפרים והבנק יסכים בע"ה