קריאה לשינוי מדיניות בהחלטות רמ"י בנושא השכרות בנחלות
תאריך: 06 דצמבר 2019 .כ"ח כסלו תשע"ט. עדכון מקצועי מס' 362
מאמר זה חובר ע"י עו"ד אביגדור ליבוביץ שער ושות'
למרות השינויים הרבים שחלו במציאות הישראלית מקום המדינה ועד היום, הכניסה לדור ההיוון והירידה המשמעותית בפעילות החקלאית במשק המשפחתי, למורת רוחם של החקלאים וחרף מאבקים קשים שנמשכים עד היום, החלטות רמ"י נותרו אנכרוניסטיות בכל הקשור למדיניות השכרת מבנים בנחלות.
החלטות אלה אינן מתאימות לימינו ויש לתקנן לאלתר! מחד, על מנת לתקן את האפליה הבלתי נסבלת שההחלטות יצרו במהלך השנים ומאידך, בכדי להביא לכך שחקלאים יוכלו להתפרנס בכבוד מהמבנים שנבנו בנחלות בכספים שהושקעו על ידם וכיום עומדים ריקים.
יש לקבוע מדיניות השכרות המתאימה לעידן ההיוון ולהתייחס לצורך של בעלי הנחלות להשכיר את המבנים שנבנו או ייבנו בהיתר, כפי שהחוכר בעיר משכיר וכפי שהתקבלו החלטות בנושא זה במגזר הקיבוצי ופורטו בהרחבה לעיל.
לפיכך, יש לקבוע ב"הוראת שעה", כפי שנקבע בקיבוצים, כי בדור הנוכחי ולאור השינויים הרבים שחלו בענף החקלאות והצורך של חקלאים במקורות הכנסה מהנחלה בה הם השקיעו חיים שלמים ואת כל הונם, במבנים שניבנו בהיתר ושולמו בגינם מיסים במהלך כל השנים, לרבות מבני פל"ח ששולמו בגינם דמי היוון לרמ"י, כי הם ניתנים להשכרה לצד ג' בתנאים שייקבעו בהסכמים בין רמ"י לבעל הנחלה ובהתאם למפורט בהרחבה להלן.
השינוי המוצע בהחלטות רמ"י:
אחרי שניתחנו את הפערים שקיימים בין המגזרים בכפר ובעיר והבנו כי קיימת אפליה בלתי נסבלת שיש לתקנה לאלתר, ולאחר שראינו כי החלטות רמ"י שאינן מתאימות לימינו, הם אלו שהושיבו את בעלי הנחלות על ספסל הנאשמים והבנו כי מצב זה חייב להפסק, נבקש להציע הצעות פרקטיות עבור מספר סיטואציות שכיחות, שיאפשרו להשכיר מבנים, מבני פל"ח ובתי מגורים בנחלות שנבנו בהיתר, במטרה ליצור מצב של WinWin עבור רמ"י ועבור החוכר.
- השכרת בתי מגורים במסלול "דמי חכירה" בהחלטה 1553
החלטה 1553 מאפשרת יישום בשני מסלולים עיקריים:
מסלול "דמי חכירה" - בתשלום 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים (375 מ"ר). ההטבות שניתנות במסלול זה הן: ביטול רצף בין דורי, פיצול מגרשים בתשלום 33% + מע"מ, קיבולת בניה של 375 מ"ר.
מסלול "דמי רכישה" - בגינו ישלם החוכר 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את הפוטנציאל התכנוני ויקבל אפשרות להשכיר בתי מגורים בנחלה שניבנו בהיתר.
הצגת הבעיה - בעלי נחלה שהתבגרו עשויים ליפול נטל על החברה או על המשפחה ככל ולא יהיו להם מקורות הכנסה. קיים אינטרס משותף של המדינה לאור מצוקת הדיור לאפשר השכרה של בתי מגורים שבנויים בהיתר בנחלות, תחת ביקורת ובהתאם להחלטות שיסדירו את ההשכרה ובכפוף לחתימה על הסכם שימוש שבו ייקבעו החובות והזכויות של בעל הנחלה ביחס להשכרה, התחייבות שלא לפעול בניגוד להיתרים וכן שלא לבצע שימוש חורג במבנים וכו'. אפשרות להשכרה תגדיל את היצע יחידות הדיור באופן משמעותי, ללא צורך בבנייה חדשה ובהוצאות, שיושכרו גם לזוגות צעירים וסטודנטים ויאפשרו לחקלאים שהגיעו לגיל השלישי להתקיים בכבוד ממקורות הכנסה שקיימים בנחלה.
הצבענו על הצורך לבצע "אפליה מתקנת" שנדרשת בנושא השכרות מול החוכר בעיר ותוך שמירה על מידתיות נדרשת.
הצבענו, על מדיניות מקלה בקיבוצים שיכולים להשכיר מבנים ובתי מגורים לפי החלטות רמ"י, בתשלום 5% דמי שימוש שנתיים, החלטות שהתקבלו לאור שינויים שחלו בקיבוצים והבנה של רמ"י לצרכים המשתנים בכדי לאפשר צמיחה דמוגרפית.
אנו טוענים, כי יש לערוך "גזירה שווה" ביחס למושבים תוך הבנה כי בדור הנוכחי, השכרה של בתי מגורים בהיתר, היא כורח המציאות, היא זכות בסיסית במדינה דמוקרטית נוכח חוק יסוד כבוד האדם וחרותו וחוק יסוד חופש העיסוק, שמקנים לבעל הנחלה את הזכות להתפרנס מהקניין שלו.
בעידן שבו בעלי הנחלות הופכים מבעלי זכויות "בר רשות" לבעלי זכויות "חכירה לדורות" ונרשמים בטאבו כבעלי זכות קניין, האם זה לא אנכרוניסטי למנוע השכרה של בית שנבנה בהיתר? האם זה מתאים לימינו? זה התאים להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965, כאשר המדינה היתה בתחילת דרכה, אבל כיום הגבלה בנושא השכרה של מבנים בהיתר היא לא רלוונטיות! זה התאים כאשר ה"בן הממשיך" שעבד עם ההורים בחקלאות ביקש להתגורר בנחלה והיה צורך ברצף הבין דורי, אבל כיום במסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ מתבטל הצורך ברצף הבין דורי, ניתן לבנות יחידות בנחלה ללא צורך בנכד הנשוי או בדור המבוגר, אז מדוע שלא נאפשר להשכיר בית מגורים בנחלה?
הרי ברור לכולם שחובת ההתגוררות נותרה בעינה בהחלטות רמ"י. כלומר, בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה, אך הוא יוכל להשכיר את בית המגורים השני שבנוי בנחלה בהיתר או השלישי - השכרה זו תקיים אותו בזקנתו - האם השכרה זו פוגעת בזכויות של המדינה? האם ההשכרה תפגע בשוק ההשכרות הגלובאלי במדינה? האם שוק השכירות בעיר ייפגע? האם זה יפגע במשטר הנחלות? האם יפגע קיום הנחלה? ברור שלא!
הגבלה של השכרה לא רלוונטית לימינו, זו הגבלה שנולדה בהחלטות שהיו מתאימות לדור הקודם, אז כפי שהבינו שבקיבוץ צריך שינוי, כך נדרש שינוי במושב! כפי שבעיר ניתן להשכיר דירה שנרכשה לצרכי השכרה, כך יש להתיר השכרה של יחידות שנבנו בהיתר בנחלה.
שינוי בכללי ההורשה וההשפעה על השכרות - רמ"י שינתה את כללי ההורשה בנחלות וביטלה את המעבר האוטומטי בין בני זוג במועד פטירה של אחד מהם, לאחר החתימה על הסכם החכירה לפי החלטה 1311.
רמ"י אף הודיעה כי במקרה שבו מונה "בן ממשיך", ניתן יהיה לחתום על הסכם החכירה החדש רק לאחר ביטול המינוי של הבן הממשיך.
שינויים אלה, מעידים מעל הכל כי ברמ"י הבינו שיש להתאים את ההחלטות לדור הנוכחי וכי מוסד ה"בן הממשיך" לא רלוונטי לימינו. השינוי ההיסטורי בכללי ההורשה, של הוראה (המעבר האוטומטי בין בני זוג בעת פטירה) שהיתה ייחודית אך ורק לנחלות, מעיד יותר מכל על כך שרמ"י צריכה לצעוד צעד נוסף ולהבין שהשכרה של בית מגורים בנחלה, שנבנה בהיתר, ששולמו עליו מיסים, לא תפגע במשטר הנחלות או בקיום של הנחלה ולכן יש להתאים את ההחלטה לצרכים בדור הנוכחי ולתקן אותה בהתאם.
התיקון המוצע בהחלטה - מוצע כי החלטה 1553 תתוקן כך שהיא תאפשר, לאחר כניסה למסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ, השכרה של יחידות מגורים בנחלה שבנויות בהיתר. הנספח להחלטה במסלול "דמי חכירה" יתוקן וישולבו בו הוראות שמאפשרות השכרה של בתי מגורים שנבנו בהיתר בנחלה.
הבהרה - בחלופה זו נותרה חובת המגורים של בעל הנחלה בנחלה וכן חובה להסדיר מבנים ושטחים בבתי מגורים שנבנו ללא היתר.
- פטירה של בעלי הנחלה
הצגת הבעיה - החלטות רמ"י יוצרות מצב בלתי אפשרי לפיו כאשר בעלי הנחלה נפטרו היורשים מנועים מלהשכיר את בית המגורים של ההורים שנפטרו עד אשר תתקבל החלטה כיצד יחולק העיזבון. בהחלטות רמ"י קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה וכאשר מתקבל ברמ"י מידע כי בעלי הנחלה נפטרו, היורשים צפויים לקבל דרישה מרמ"י לרשום את הזכויות ע"ש אחד היורשים שיתגורר בנחלה או למכור את הזכויות.
התיקון המוצע בהחלטה - יש לאפשר ליורשים לקבל את ההחלטה מה יעשה בנחלה תוך זמן סביר הנדרש להם לאור העלויות המשמעויות בחלוקת עיזבון או בחלוקה באמצעות פיצול מגרש/ים או במכירה של הנחלה וכן לאור הרצון של היורשים בהרבה מקרים שלא למכור את הזכויות, אלא לנסות ולחלק את הזכויות ביניהם.
יש לקבוע כי יורשים יוכלו לקבל החלטה בתוך 24 חודשים מהמועד שבו אחרון מבעלי הנחלה הלך לבית עולמו, מי מהם יקבל את הזכויות בנחלה או שתבוצע חלוקה של הנחלה באמצעות פיצול מגרשים או מכירה לצד ג'.
יש לקבוע כי עד חלוף המועד שלעיל, ניתן להשכיר את בתי המגורים הבנויים בהיתר בנחלה. עם חלוף המועד שלעיל, היורשים יידרשו להודיע לרמ"י על ההחלטה מה ייעשה בזכויות בנחלה, ותשוב על כנה חובת ההתגוררות בהתאם להסכמי המשבצת והסכמי החכירה.
התיקון המבוקש במקרה זה יאפשר ליורשים לקבל החלטות בזמן סביר ולא לפעול תחת לחץ שמופעל מצד רמ"י לחלק או למכור את הזכויות, דבר שגורם ליורשים נזקים מיותרים.
כך רמ"י תבטיח כי נחלות לא ייוותרו רשומות ע"ש מורישים ומאידך, היורשים יוכלו לקבל החלטות מושכלות ולבצע חלוקה בהתאם ועד למועד קבלת ההחלטה שיוגבל ל- 24 חודשים, להשכיר בתי מגורים בהיתר על מנת שלא יוותרו ריקים ללא שימוש במשך שנים. - בעלי הנחלה או אחרון מהם הועבר לדיור מוגן
הצגת הבעיה - לאור מדיניות רמ"י שקובעת כי קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה, בעלי נחלות מגיעים לעיתים קרובות למצב שבו הם עוברים על הוראות הסכם המשבצת/הסכם החכירה, כאשר הם עברו לדיור מוגן. מצב זה יוצר אנומאליה כלפי בעלי הנחלות וברור כי לא לכך התכוון המשורר.
בנוסף, בעל נחלה שמבקש להזדקן בכבוד בדיור מוגן איכותי יידרש לממן עלות שנאמדת בסך של כ- 15 אלפי ₪ וצפונה. השכרת בית המגורים בנחלה היא הדרך לאפשר לבעל הנחלה להוציא לפועל מעבר לדיור מוגן. כמובן, כי דמי השכירות הן רק תוספת לכספים רבים שבעל הנחלה יידרש להשקיע בכדי לעבוד לדיור מוגן. בעל הנחלה מבקש לקבל "השוואת תנאים" לחברו מהעיר, שכן כאשר האחרון מגיע לגיל שבו הוא מבקש לעבור לדיור מוגן, אין לו כל בעיה להשכיר את בית המגורים ולכלכל את עצמו בכבוד בעת זקנה.
לעומת החבר מהעיר, החבר מהכפר שעומד תחת שבט רמ"י, שקובעת כי קיימת חובת התגוררות בנחלה ולא ניתן להשכיר את הבית, נדרש כביכול להותיר את בית המגורים ריק ובכדי להתמודד עם חובת ההתגוררות ולאור כך שהוא כבר לא ישוב לנחלה, לקבוע בעודו בחיים מי מילדיו יקבל את הנחלה במתנה ולרשום את הזכויות על שמו על מנת שהילד יעבור להתגורר בנחלה.
דרישה זו מהווה פגיעה קשה בזכות הקניין של בעל הנחלה ובזכות הקיום שלו בגיל השלישי לאחר שהוא החזיק "בקניין" שברשותו עשרות שנים והשקיע בו את כל חייו, הונו ומרצו.
לא יעלה על הדעת כי בעל נחלה יידרש לקבל החלטות דרמטיות לגבי גורל הנחלה ויעמוד בחיכוך בלתי אפשרי מול ילדיו רק כי קיימת חובת התגוררות בנחלה שבמקרה זה (בשונה ממקרים אחרים של בעלי נחלות שלא מתגוררים בנחלה בניגוד להחלטות), היא לא אפשרית ולא רלוונטית.
במצב הנוכחי, בעלי נחלות מתקשים לעבור לדיור מוגן לאור כך שהם אינם יכולים להשכיר מבנים בנחלה וקיימת חובת התגוררות בנחלה והתוצאה היא שהנטל נופל על המשפחות והוא כבד מנשוא, בזמן שבית המגורים בנחלה נותר ריק.
התיקון המוצע בהחלטה - יש לתקן את המדיניות בנושא זה כך שבעל נחלה שיעבור לדיור מוגן יוכל להשכיר את בתי המגורים הבנויים בהיתר בנחלה עד שאחרון מבעלי הנחלה ילך לבית עולמו, בכפוף להתחייבויות עליה יחתמו היורשים ובעלי הנחלה, כי לאחר שאחרון מבעלי הנחלה ילך לבית עולמו, תבוצע חלוקת עיזבון בין היורשים עד למועד הקובע
(24 חודשים), בהתאם לחלופה ב' המפורטת לעיל.גם כאן ניצור מצב של "זה נהנה וזה לא חסר", שכן, מחד, למדינה יש אינטרס שהדור המבוגר יוכל לכלכל את עצמו עד 120 באמצעות הנכסים שהוא צבר עד לגיל פנסיה ומאידך, בעלי הנחלות יוכלו להתבגר בכבוד במסגרת מתאימה.
(הערה- בחלופה זו אפשר לכלול גם מקרים של בעלי נחלות שנסעו לשליחות לחו"ל). - השכרה של מבנים חקלאיים ומבני פל"ח
הצגת הבעיה - מבנים חקלאיים ומבני פל"ח שנבנו בהיתר במהלך השנים והושקעו בהם כספים ניכרים עומדים ריקים או מושכרים בשימוש חורג ומעמידים את בעלי הנחלה מול סיכון בלתי סביר בעליל, לתשלום דמי שימוש, מה שעשוי להביא אותם "על עברי פי פחת" ועד למכירת הנחלה בהפסדים עצומים ובלתי נתפסים.
המצב שנוצר כיום הוא שקיימים מבנים רבים בנחלות ללא שימוש לאחר שבעלי הנחלה התבגרו וחיסלו את ענף החקלאות בנחלה, כאשר לא קיים דור המשך לפעילות החקלאית בנחלה.
הפתרון המוצע - המבנים הבנויים בנחלות, יכולים לשמש לצרכי השכרה לשימושים חקלאיים או שניתן להסב אותם לשימושי פל"ח (בחלקת המגורים) או שימושים נלווים לחקלאות (בתחום חלקה א').
בעת ההסבה למבני פל"ח או שימושים נלווים לחקלאות או בעת בנייה חדשה לצרכים אלה, רמ"י מקבלת דמי היוון בסכומים ניכרים, הרשות המקומית מקבלת ארנונה ואגרות בניה, היטלי ביוב והיטלי השבחה, משולמים מיסים לרשות המיסים.
בעל הנחלה יוכל להשכיר את המבנים שבנויים בהיתר לצד ג', לפי השימוש שנקבע בהיתר הבניה. השכרה של מבני פל"ח (לא מדובר על מבנים שניתנים להשכרה לפי החלטת הנהלה 3937), יושכרו בכפוף לחתימה על הסכם שימוש מול רמ"י ותשלום "דמי שימוש" שנתיים בסך 5% כפי שנגבים בקיבוץ.
טיעונים לשינוי מדיניות בנושא השכרת מבנים ומבני פל"ח:
בעלי נחלה שהתבגרו עשויים ליפול נטל על החברה או על המשפחה ככל ולא יהיו ברשותם מקורות הכנסה. קיים אינטרס משותף של המדינה לאפשר לבעלי נחלות להתפרנס בכבוד בגיל השלישי תוך ראייה מערכתית של הצרכים המשתנים בדור הנוכחי ובמגזר החקלאי בפרט, שחווה קשיים בלתי סבירים בהחלטות ממשלה ורמ"י שדוחפות את החקלאים החוצה מענף החקלאות מהדלת הראשית שלא לטובתם. כחברה דמוקרטית מתוקנת אנו חייבים לתת פתרון ראוי לבעלי נחלות שיוכלו להתפרנס ממבני פל"ח שניבנו בהיתר, ושולמו בגינם דמי היוון וכן הושקעו בהם חיים שלמים.
לא ניתן להתייחס לנחלות בהחלטות רמ"י בדור הנוכחי כפי שהתייחסו לנחלות בעידן של טרום קום המדינה או לאחר קום המדינה, כאשר ביקשו ליישב את הארץ לפתח את ענף החקלאות.
הרפורמות בשוק החלב ובענף הלולים גרמו לחקלאים קטנים לאבד פרנסה ולסגור ענפים שפעלו במשך עשרות שנים ופרנסו מספר משפחות בנחלה. רפת החלב המשפחתית שיכלה לפרנס מספר משפחות בעבר, הפכה ללא רווחית בעקבות הרפורמה וגרמה למשפחות להפסיק את הפעילות בכדי לצמצם הפסדים.
ענף הפרחים הלך ודעך בעקבות קשיים שהערימו על החקלאים בהעסקת עובדים זרים, הטלת מיסים, קשיים בפעילות מול הבורסה לפרחים, ירידת מחירים, תחרות עם מדינות העולם, ועליה בהוצאות בגין תקורות, שהביאו להפסדים כבדים ולסגירת ענפים בנחלות.
הפסקת הפעילות החקלאית בנחלות שנגרמה נוכח מדיניות ממשלה שגויה, הביאה לכך שבנחלות נותרו מבנים בשטחים גדולים וקטנים ללא שימוש לאחר שהושקעו בהקמתם כספים רבים במהלך השנים.
חקלאי שעבד כל חייו ברפת חלב בנחלה והגיע לגיל פנסיה, הוא מקצוען בכל קנה מידה בעבודה ברפת. החקלאי לא חסך דבר במהלך השנים והשקיע את כל הונו ברפת, בפיתוח מבנים חקלאיים ששימשו את הרפת וכיום כאשר הוא לפני פרישה, הוא עומד מול שוקת שבורה, כאשר מבנים שהושקעו בהם כספים רבים מונחים בנחלה כאבן שאין לה הופכין. מדובר במבנים שעלו כסף רב שלא ניתן לעשות בהם דבר, למעט פעילות חקלאית או הסבה לפל"ח ככל והם ממוקמים בחלקת המגורים, אך גם אם החקלאי יחליט להסב את המבנים הוא לא יוכל להשכיר אותם וכאן טמונה הבעיה.
החלטות רמ"י גורמות לכך שהחקלאי, שכל השנים עבד בחקלאות בנחלה, פעמים רבות לא דאג לעצמו לפנסיה שכן את כל החסכונות שהוא צבר כל החיים הוא השקיע בפעילות החקלאית בנחלה, יוותר ללא מקורות הכנסה בגיל השלישי ועם עגמת נפש קשה מאוד ותלות כלכלית בלתי אפשרית במשפחה.
החקלאי חייב לשרוד, הוא לא רוצה ליפול נטל על החברה או על המשפחה שגם שורדת את היומיום, אך אין לו מקורות הכנסה - מה מצפים שהוא יעשה? האם הוא אמור לשבת מול מבנים ריקים ולהפוך לנתמך בגיל פנסיה?
פגשתי אנשים מבוגרים פעם ועוד פעם, שישבו אצלי חסרי אונים, מבקשים עזרה "תן לנו רעיון יצירתי איך שורדים עד 120 בלי למכור את הנחלה?", "אנחנו רוצים להותיר את הנחלה לדור ההמשך אבל אין לנו הכנסה חודשית", "איך יכול להיות שלא ניתן להשכיר את המחסנים או את הבית השני בנחלה הרי הכל נבנה בהיתר?" ועוד תהיות ושאלות שעולות אצל אנשים טובים שפיתחו חקלאות במדינת ישראל וכיום עשויים להגיע לפת לחם וליפול נטל על החברה - האם לכך פיללנו? האם זו המדינה אותה ביקשנו לעצמנו?
ברור שלא! וברור שצריך שינוי כאן ועכשיו!
פרנסה של חקלאי ממבנה שנבנה בהיתר לאחר שרמ"י קיבלה דמי היוון בסכומים משמעותיים, לא תפגע באזור התעשייה הסמוך, אלא להיפך, ההסדרה של המבנים בהיתר תיצור מצב נורמאלי בנחלות, תסדיר מבנים לפי מדיניות התכנון, תכניס כסף לקופת המדינה מדמי היוון ודמי שימוש שנתיים שלא משולמים כיום, תקנה לחוכר אפשרות פרנסה מהשקעות שהוא נשא בהן ותוציא אותו ממעגל הנרדפים של רמ"י, תפחית עומס על הרשויות ורמ"י בנושא אכיפה, תפחית עומס על הפרקליטות שמגישה כתבי אישום וכתבי תביעה, תפחית עומס על בתי המשפט ותקטין את ההוצאות של המדינה.
התוצאה שנקבל היא ענף השכרות שמוסדר היטב בנחלות, תופעת השימושים החורגים תפחת באופן משמעותי ועם הזמן תיעלם כמעט לגמרי, בעלי נחלות יסדירו את כל המבנים ויתפרנסו בכבוד, החיכוך בין הרשות לחוכר יקטן כפי שמבקשים ליצור בהחלטות החדשות ותיווצר הרמוניה ביחסים בין הרשות לבעלי הנחלות.
שבוע טוב וחודש טוב לכל בית ישראל.
בכבוד ורב ובברכה,
אביגדור ליבוביץ, עו"ד
ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
