חישוב עלויות בניה ואפשרויות מימון- תחשיב מעודכן

מבוא

אומדן עלויות הבניה של הפרוייקט, גם אם נעשה באופן מעט גס, חיוני להתנהלות כלכלית נכונה מצד היזם. התקציב, אשר יערך בעזרת אדריכל המבנה, יקבע את היקף הבניה ואת רמת הגימור האפשרית.

בנוסף לעלות המגרש יש לחשב בעליות הבניה הכוללות את עלויות פיתוח השטח, השלד, הגמר, תכולת המבנה, אגרות הבניה, התשלומים למנהל מקרקעי ישראל, דמי תיווך, עו"ד, היועצים השונים הנדרשים במהלך הבניה וכן את עלות המימון. פרק זה מנתח הוצאות אלו ונותן כלים לתכנון תקציבי נכון. המדריך הבא ינסה לתת מבט כולל על נושאים אלה.

עלויות בניה עיקריות

עלויות הבניה מתחלקות לנושאי השלד, הגמר ופתוח השטח. מקובל בענף לאמוד עלויות אלו בטווח כולל של סביב ה- 5,000 עד 6,000 ש"ח למ"ר בבניה בסטנדרט אופייני לארץ (לא כולל מע"מ).  המחירים נוסקים צפונה ומעלה בבניה עם גימור יוקרתי יותר. המחירים הללו הנם "עד מפתח" וכוללים חלונות ודלתות, כלים סנטריים ריצוף וכד' אך אינם כוללים את תכולת המבנה: מטבח, ריהוט, בקרת אקלים, גופי תאורה וכד'.  עם זאת, יש לקחת בחשבון שלעיתים הרשויות המקומיות קובעות בחוקי עזר היטלי פיתוח גבוהים במיוחד והם עלולים להקפיץ את העלויות.

המחירים "קפצו" בעשור האחרון לא רק בשל עליית המחירים בחומרי העבודה וכח העבודה, אלא גם בשל העליה בסטנדרט הבניה והגימורים הנדרשים ע"י הלקוח.

עלויות השלד:

עלותו של שלד המבנה תושפע מגורמים סובייקטיבים כמו איכות, מהירות הביצוע ואמינותו של הקבלן. בנוסף, ניתן למנות את הגורמים האובייקטיווים הבאים:

• מורכבות המבנה ורוחב המפתחים: חללים פתוחים ורחבי ידיים מחייבים מרחק גדול בין העמודים- לכן הקורות הנושאות את התקרה (והתקרה עצמה) יהיו מאסיביות יותר, ויכילו כמות גדולה יותר של ברזל ובטון (תכנית הקונסטרוקציה מתבצעת ע"י מהנדס הבניין).
   
• סוג היסודות ועומקם (אופן הביסוס נקבע ע"י יועץ הקרקע).
   
• כמות החפירה/ חציבה באתר.
   
• בניית מרתף מגדילה את העלויות שכן מדובר בחפירה רצינית, יציקת קירות חיצוניים מבטון מזוין ועבודת איטום נרחבת.
   
• עבודות אלו הופכות את המודל הכלכלי של בניה זו לכדאי רק בתנאי שמדובר במרתף הגדול מ- 70 מ"ר.
   
• סוג הבלוקים המשמשים לקירות חיצוניים (בניה מאיטונג, לדוגמא, תהיה יקרה יותר לביצוע).

עלות השלד תחושב לפי שטח היציקות, ולא ע"פ השטח במ"ר בנוי (כמות הקירות הפנימיים אינה רלוונטית). טווח המחירים נע סביב ה- 1500 עד 2000 ש"ח (לא כולל מע"מ) למ"ר יציקה.
להלן אופן תימחור היציקות השונות:

• משטח בטון שיש מעליו תקרה נוספת - יחויב לפי 100% משטחו בפועל. משטח בטון שאין מעליו תקרה נוספת - יחויב לפי 50% משטחו בפועל.
• משטחי בטון חיצוניים המחוברים לרצפת ק"ק (כגון מרפסת בק"ק)- יחושבו לפי 50% משטחם בפועל, אך ישנם קבלנים אשר יעניקו את ביצוע משטחים אלה ללא תמורה כחלק מניסיון המכירה שלהם.

דוגמא לחישוב עלותו של שלד:

מבנה בן 140 מ"ר בנוי . בקומת הקרקע מתוכננים להיבנות 80 מ"ר, ואילו קומה א' תורכב מ- 60 מ"ר בנוי, ועוד-20 מ"ר אשר ישמשו כמרפסת פתוחה. כל יציקת משטח תחושב בנפרד:

• ריצפת קומת הקרקע (בגובה 0.00, יש מעליה תקרה נוספת):.....................       מ"ר 80X100%=80
• ריצפת החלק הבנוי בק"א (בגובה 3.00 מ', יש מעליה תקרה נוספת):.................. מ"ר 60X100%=60
• ריצפת המרפסת בק"א (בגובה 3.00 מ', אין מעליה תקרה נוספת):...................... מ"ר 20X50%=10
• תקרת קומה א' (בגובה 6.00 מ', אין מעליה תקרה נוספת):................................ מ"ר 60X50%=30

                   סה"כ מ"ר יציקה לצורך חישוב שלד:.......................... 180 מ"ר

המחיר : נכפיל 1500 ש"ח ב- 180 מ"ר ונקבל: 270,000 ש"ח

דוגמא נוספת:

מבנה בן 140 מ"ר בנוי. אך הפעם כל הבניה תתבצע ע"פ קומת הקרקע. כל יציקת משטח תחושב בנפרד:

• ריצפת קומת הקרקע (בגובה 0.00, יש מעליה תקרה נוספת):.............................. מ"ר 140X100%=140
• ריצפת החלק הבנוי בק"א (בגובה 3.00 מ', אין מעליה תקרה נוספת):......................מ"ר 140X50%=70

                     סה"כ מ"ר יציקה לצורך חישוב שלד: 210 מ"ר

לכאורה, לאותו מ"ר בנוי מתקבלים 30 מ"ר יציקה נוספים. האם הבניה תהיה יקרה יותר? לא בהרבה, משום שכאן ייכנס פקטור נוסף: הבניה הנמוכה תהיה מהירה ונוחה יותר לקבלן, היות ומדובר ביציקת שני משטחי בטון בלבד לעומת ארבעה משטחים בבניה לגובה. לקבלן ידרשו פחות "ימי יציקה" ולכן יש להניח שבמקרה זה ניתן לקבל מהקבלן הנחה: 1400 ש"ח למ"ר (לעומת 1,500 ש"ח בחישוב הקודם).

המחיר : נכפיל 1400 ש"ח ב 210 מ"ר ונקבל: =294,000 ש"ח

עלויות גמר:

כאן החישוב מסובך הרבה יותר בשל מגוון החומרים. גמר סטנדרטי ינוע סביב 4,000 ש"ח, לא כולל מע"מ, למ"ר (בנוסף לעלות השלד, כמובן. כאן, אגב, החישוב הוא ע"פ מ"ר בנוי, ולא ע"פ שטח היציקות). גימורים יוקרתיים ינועו יתחילו סביב ה- 5,000 ש"ח למ"ר וימשיכו הלאה. מושג על העלויות ניתן לקבל במהלך העבודה מול אדריכל המבנה ומעצב/ת הפנים.

עלויות פיתוח השטח:

קירות המשמשים לתמיכת הקרקע מחושבים לפי עלות של 380 ש"ח (כולל מע"מ) למ"ר. מלבד זאת יש לקחת בחשבון מצב בו נדרש ציפוי אבן לקיר (420 ש"ח למ"ר) וכן תוספת של גדר קלה, משטחי חניה, שבילים, מילוי אדמה גננית וגינון. העלות תשתנה, כמובן, ע"פ מורכבות התכנית. ניתן להתייעץ עם האדריכל שלכם או עם אדריכל נוף.

עלויות בניה נוספות

לעיתים קיימת נטייה אצל יזמים לתת חשיבות מעטה לעלויות הנלוות לתהליך הבניה. התוצאה: משבר תקציבי בשלב הגמר עקב הוצאות בלתי צפויות.
 תכנון תקציבי נכון יכלול את העלויות הבאות:

• עלות תכולת המבנה:

  עלויות המטבח, המיזוג, הריהוט וכד' ישתנו בהתאם לאיכות ולכמות הנדרשת. גם כאן- ניתן לקבל מושג על העלויות במהלך תהליך עיצוב הפנים.
   

• עלויות תשלומים לר.מ.י:

  במידה והמגרש מוחכר ממנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק את טיב חוזה החכירה: ישנם חוזים המעניקים למנהל זכות לגביית דמי הסכמה, עבור כל מ"ר הנבנה מעל אותו מספר הנקוב בחוזה (בד"כ מעל 160 מ"ר). במידה וקיים היוון לקרקע- יהנה היזם, בד"כ, מהפחתה מהותית של הסכום. ישנה כוונה עתידית , אגב, לבטל את נושא "דמי ההסכמה"- כדאי להתעדכן.
   

• עלויות היטלי פיתוח ואגרת בניה: 

   היטלי הפיתוח כוללים היטלים נפרדים על קווי מים, ביוב, תיעול, כבישים ושצפ"ים. יש לבדוק את הנושא מול הרשות המקומית הרלוונטית היות וההיטלים הללו מוטלים ע"פ חוקי עזר נפרדים לכל רשות. אגב, ישנן חברות המתמחות בהקטנת היטלי הפיתוח משום שרשויות רבות נוקטות בשיטת "מצליח". בכל מקרה, מדובר בהוצאה כספית גדולה למדי (בין  200 ל-800 ש"ח למ"ר - תלוי ברשות המקומית).

   

• במידה וקיים מבנה ישן על הקרקע ניתן לקזז את שטחו משטח המבנה החדש לעניין האגרות וההיטלים. שימו לב! ישנן רשויות אשר בעת הריסת מבנה והקמה של אחר חדש תחתיו- אינן מקזזות את האגרות שכבר שולמו בזמנו על המבנה הישן. יש להאבק בהן באמצעים משפטיים על יסוד העיקרון "מניעת כפל חיוב".
   
• היטל השבחה: ההיטל מוטל כאשר תכנית בניין עיר חדשה (או הקלה שהיזם ביקש) מעניקה תוספת אחוזי בניה על הקרקע. ההיטל ייגבה מהמוכר בעת העברת הבעלות על הקרקע, או- במידה ולא מדובר על העברת בעלות- ההיטל יגבה ממבקש ההיתר טרם בניית המבנה.

  במידה וחויבתם בהיטל השבחה - דעו : יש אפשרות להיעזר ב"שמאי מכריע". עד לאחרונה, היו היזמים מחוייבים לבחור שמאי מרשימת הבוררים של הרשות. הבעייה הייתה שלא היה קיים הסדר לעניין בחוק תכנון ובניה, והיה קיים תמיד חשש שבשל העובדה שהרשות מפנה אליו בוררויות באופן קבוע (עם שכר נדיב בצדן), הוא עלול לחשוש לפסוק כנגדה. לאחרונה (יוני 08') אושרה הצעת חוק להסדרת הנושא: הרשימה תורכב ע"י שר המשפטים, השכר יקבע ע"י תקנות ברורות, ולשמאי לא יהיה קשר ישיר עם הרשות, או חשש כלשהו מסרתו מהרשימה עקב פסיקה כנגדה.
   

• אגרת היתר: אגרה המשולמת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעת קבלת ההיתר. עלות: סביב 35 ש"ח למ"ר. את אגרות הבניה ניתן לבדוק במחשבון אגרות הבניה של משרד הפנים.
   
• עורך דין: - לצורך רכישת הקרקע - 0.5% עד 1.5% מערכה (לא כולל מע"מ).
   
• דמי תיווך (במידה והקרקע נרכשה ע"י מתווך): - 1.0% עד 2% מערך הקרקע (לא כולל מע"מ).

יועצים אשר קיימת לגביהם חובת העסקה

(הסבר מפורט על תפקידי היועצים השונים ראה: ניהול האתר, פיקוח):

• אדריכל: שכר האדריכל הנו  120- 160 ש"ח (לא כולל מע"מ) למ"ר בנוי, אולם כמו בכל מקצוע חפשי- המחיר הוא פונקציה של ביקוש ותמורה. אפשר לומר בגסות שמחיר "רגיל" לתכנון אדריכלי לוילה בת 200 מ"ר ינוע בין 30,000-50,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) ויצפין למחוזות הרבה יותר יקרים ככל שהלקוח מתעקש לשכור משרד אדריכלים יוקרתי יותר. שימו לב שישנם משרדי אדריכלים שמציעים גם עיצוב פנים מפורט בתוך המחיר, דבר שבהכרח מייקר את הצעתם ולא תמיד מחוייב המציאות בפועל.
   
• במידה ותחליטו על יעוץ אדריכלי נקודתי, ללא התחייבות, למשל לשלב החשיבה והסקיצות- תוכלו לפנות ליועצים המומחים בתחום. היעוץ מבוצע ע"י ניתוח של נתוני השטח והאקלים מול צרכי היזם ותקציבו, תוך יצירת פרוגרמה וסקיצות עקרוניות.

  מדובר בשלב הקריטי ביותר בתהליך והנסיון והידע הנם מכריעים. יעוץ זה מתומחר ע"פ רמתו ונסיונו של האדריכל. אם מדובר בפגישה חד פעמית (שכוללת רישומים לא ממוחשבים) העלות תהיה בסביבות ה-600 ש"ח לפגישה של שעתיים.

  אם הוסכם אחר כך על "תהליך עבודה"- מצב בו יש דרישה מראש לכמות של שע' עבודה, למשל תהליך בו האדריכל מתבקש להכין את הסקיצות הממוחשבות עד למצב בו הלקוח שבע רצון- יודיע האדריכל מראש כמה זמן לוקח כל שלב בתהליך ומתבצע תשלום בהתאם, לפי 150 ש"ח לשעת עבודה מול המחשב או 300 ש"ח לפגישה.
   

• מהנדס בניין (קונסטרוקטור): מתכנן את חוזק המבנה, מכניס חישובים סטאטיים לתיק הבניין, תכניות עבודה ופיקוח עליון-  35 ש"ח למ"ר (לא כולל מע"מ).

   

• מנהל עבודה/ מפקח בניה: תלוי בהיקף הפרוייקט ומורכבותו. ע"פ התקנות מינוי מנהל העבודה הנו בתחום אחריותו של הקבלן הראשי, ועליכם לגבות זאת בהסכם מולו. אך במידה ואין קבלן ראשי והבאת הקבלנים השונים היא באחריות היזם, באחריותו למנות מנהל כזה- לפחות בכל הנוגע לתחום הבטיחות באתר הבניה.

  שימו לב! אם לא תוודאו כי מונה מנהל בטיחות באתר, במקרה תביעה תחול האחריות עליכם!
   

• יועץ קרקע: 1300 ש"ח לדו"ח ועוד 800 ש"ח לשני קידוחים בשטח (לא כולל מע"מ).
   
• מודד: סביב 2,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) לחצי דונם. המחיר הוא למדידה ראשונה, יש להוסיף 800 ש"ח לערך לכל ביקור נוסף (שלושה ביקורים, בד"כ: לפני הגשת היתר, מיקום יסודות, טופס 4). המחיר יעלה ככל שהמדידה תהיה מסובכת יותר, או ע"פ שטח גדול יותר.
   
• מכון תקנים: עריכת חוזה התקשרות לצורך בדיקת חוזק הבטון בכל יציקה, אטימות הממ"ד ותקינות הסניטציה- 2500 ש"ח לערך (כולל מע"מ).
   
• צילומי תכניות, קופה קטנה לשונות: 3,000 ש"ח לערך (כולל מע"מ).

יועצים אשר העסקתם היא בגדר רשות:
 

• עיצוב פנים: העלות תושפע מתחומי הנגיעה, מאיכות העיצוב ומרמת הירידה לפרטים. יש לפנות לקבלת הצעות מחיר לאחר קבלת התכנית האדריכלית.
   
• פיקוח על הבניה: תלוי בהיקף הפרוייקט ומורכבותו, החל מ 4,000 לחודש. בפרוייקטים של "בנה ביתך" יש אפשרות שהמפקח ישמש גם כמנהל העבודה וממונה בטיחות- במידה והוכשר לכך.

משרדינו נותן שירותי בניה ע"י קבלן רשום . מוזמנים ליצור קשר לפגישה 08-66-99-899