מהו פנקס הבתים המשותפים ?

^{מאמר נכתב התאריך 24.04.2019.}

בית משותף (כאשר יש חלוקה לתתי חלקות) נרשם בפנקס הבתים המשותפים רק במקרים בהם יש לפחות שתי דירות, דהיינו בית דו משפחתי צמוד קרקע יכול להירשם בפנקס הבתים המשותפים וזאת לאחר וקיימת הסכמה של הדיירים (בעלי הנכסים).
את תהליך הרישום בפנקס הבתים המשותפים מנהלים בלשכת המפקח על הרישום במקרקעין.
לשכת המפקח/ת נמצאת בתוך לשכת רישום המקרקעין (טאבו). דוגמא נוספת : נכס מופיע כמגרש ובו יש כמה בעלי זכויות על אותו נכס מצב זה קרוי "מושע" מה שאומר שבעצם אין חלוקה מדוייקת ברכוש.
אם כך משתמע כי גם כאשר בני זוג רשומים על אותו נכס בעצם אין הגדרת איזה חלק בנכס שייך למי.
הבעיתיות מתחילה כאשר צריך לבצע עיסקה על החלק היחסי של אחד מבעל הזכויות בנכס.
אומנם כל אחד מבעלי החזקה יכולים לבצע עסקת מקרקעין על חלקו אך חייבים את כל הסכמת הצדדים בנכס.
על כן מוצע לבצע רישום בפנקס הבתים המשותפים בכך בעצם ניתן יהיה להצביע על חלק ספציפי של כל אחד מבעלי הנכס, ובכך כל חלק בחלקה עצמה מקבל מספר נוסף שהוא התת חלקה, יתרה מכך בעת הרישום בפנקס הבתים המשותפים קיימת התייחסות לכל ההצמדות הקיימות בנכס, כגון:מרפסות חניות, גג, חדר מדרגות, מחסן, חצר

מהו תהליך הרישום בפנקס הבתים המשותפים ?

תהליך של רישום בפנקס הבתים המשותפים מורכב ומכיל המון תהליכים בירוקרטיים המחייבים התערבות מקצועית.

את הבקשה לרישום יש להגיש בשני העתקים :נסח חתום ומקורי תשריט חתום על ידי מהנדס, אדריכל, מודד, ומאושר על ידי הועדה לתכנון ובניה.הסכמה בדבר יושב ראש הועד.

צו רישום

במידה והוחלט בין הדירים  על תקנון המוסכם בין כולם יש לצרף העתק מהתקנון.

קיימים מקרים נוספים בהם מבצעים שינויים בפנקס הבתים המשותפים והם:

מבוצעת בנייה נוספת

מתבצעים שינויים במבנה

נעשית הריסה

במקרים בהם בעלי הנכסים מבקשים לבטל את הרישום בפנקס הבתים המשותפים נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות ורק אז רשאי המפקח/ת לבצע ביטול של הרישום בפנקס.

תקנון בית משותף

כאשר קיימת הסכמה בין הדיירים בבית משותף על נושאים בעלי זיקה לנכס, בהתכנסות  של הדיירים מכינים תקנון עם כל הזכויות והחובות של הדיירים כמובן כל זאת במסגרת הסכמה מלאה ושימוש ברכוש המשותף.

ככלל בתקנון קיימת התייחסות להשתתפות בהוצאות אחזקה וניהול הבית המשותף.

בתקנון מוסכם יש לציין כי קיים יושב ראש ועד את שמו פרטיו האישיים.

ניתן לבצע שינויים בתקנון המוסכם המוגש בלשכת המפקח/ת  בהסכמה של 2/3 מהדיירים.

השינויים בתקנון אינם פוגעים בזכויות הדיירים.

השינויים אינם יגרמו להצמדות אלא אם קיימת הסכמת הדיירים.במקרים בהם אין תקנון מוסכם על ידי הדיירים, יופיע בנסח טאבו כי קיים תקנון מצוי.

מהו תקנון מצוי?

במקרים בהם לא התבצע רישום של תקנון מוסכם, יצוין בנסח טאבו כי קיים תקנון מצוי עפ"י חוק.
בתקנון המצוי ניתן לקבל נתונים בכל הנושאים הקשורים לרכוש המשותף בבניין החל בחדרי מדרגות, מעליות, גגות וכלה במקלטים מתקנים בבניין ועוד.
לפני רכישת דירה בבית משותף מומלץ לבדוק ‬אם נרשם תקנון מיוחד לאותו בית.