לכו קצת לאיבוד בדרך לתכנון הבית משינוי תב"ע ועד לשימוש חורג
לכו קצת לאיבוד בדרך לתכנון הבית
משינוי תב"ע ועד לשימוש חורג
מחברת המאמר: אדריכלית עינת קופשטיין 12/02/2019
כל תכנית מתחילה בחשיבה ובהרבה מאוד ביורוקרטיה: השבחת הנכס שעוברת דרך רפורמות, היתרים, שימוש חורג וועדות תכנון.
כל פרויקט מתחיל כרעיון, במחשבה לשיפור משהו בחיים שלכם. המלצתי היא, שצריך לקחת אויר וקצת ללכת לאיבוד לפני שמוצאים את הדרך הכי נכונה. אם נמשיך מהמדור הקודם – ישבתם וכתבתם פרוגרמה שהכילה את הצרכים שלכם, התקציב ולוח הזמנים. הוצאתם תכנית מדידה עדכנית לחצי שנה אחרונה, בדקתם אחוזי בניה דרך המידע התכנוני, שילמתם אגרת מידע תכנוני, השגתם את ההיתר של המבנה דרך הארכיון הפרטי שלכם או דרך הארכיון של הועדה, בחרתם אדריכלית שעשתה לכם אנליזה בין אחוזי בניה מנוצלים ואחוזי בניה בלתי מנוצלים, גיליתם ש"יש תכנית חדשה בישוב שלכם!!" ואתם יכולים להוסיף עוד עלית גג.
שמחה והילולה...
כעת צריך לשבת ולחשב מה הגובה שמותר לעלות עם הגג, כמה חלל פונקציונלי הוא נותן לנו מעל גובה 1.80 מטר שזה הגובה הנחשב ע"י הועדה.
יש דרך נוספת להשביח את הנכס, שנקראת "תב"ע נקודתית". המשמעות היא הכנת תכנית בינוי עיר לחלקה שלכם בלבד שיכולה להוסיף למשל עוד יחידות דיור למבנה וגם לשנות את קוי הבנין. הועדה המקומית, לפי הרפורמה של תיקון חוק 101, קיבלה סמכות להוסיף יחידות דיור ללא תוספת אחוזי בניה ומאפשרת בבניה צמודת קרקע במגרש למגורים הוספת אחוזי בנייה אך לא יותר מ-175 מ"ר. המשמעות היא שמאותו שטח תוכלו להפיק הרבה יותר. ניתן להשכיר את היחידות האלו או לבנות בתים לכל המשפחה המורחבת. יש כמובן לקחת בחשבון את היטל ההשבחה. עקרונית בעלי הקרקע משלמים מחצית מהסכום שהשביחו את הנכס למדינה, לעיריה ע"פ דו"ח שמאי. ניתן לקבל הערכה כמה ההיטל הזה יהיה עם חוות דעת מוקדמת של שמאי פרטי על מנת לדעת האם כל זה כדאי, וכמובן לחשב את הסכום הזה כחלק מתקציב הפרוייקט.
עניין נוסף שיכול להשביח משמעותית נכס הוא שינוי הייעוד שלו. במסגרת הרפורמה של תיקון לחוק 101 בסמכות ועדה מקומית לשנות ייעוד של מבנה, ממבנה ציבור , למשל, למבנה מסחרי. המשמעות היא שמבנה במקום טוב בלב ישוב, למשל מתנ"ס יכול להפוך למבנה מסחרי מניב כגון בית קפה או עסק אחר.
יש דרכים נוספות להשביח נכס ללא שימוש בתב"ע נקודתית – שימוש חורג מהיתר או תב"ע. יש אפשרות לקחת מבנה שהייעוד שלו כבר לא רלבנטי, למשל תחנת שטיפה למכוניות בתחנת דלק ולהפוך אותו למבנה מסחרי למשל מסעדה, אולם ארועים, מאפיה, בית מרקחת, תוך שימוש בתחנת הדלק שעוד קיימת כסוג של נקודת שאיבה ללקוחות.
המשמעות של שימוש חורג היא שההיתר מוגבל לזמן מוגדר מראש, למשל 5 – 3 שנים, ואז אפשר לבקש הארכה ולפרסם את הבקשה הזו בשלושה עיתונים יומיים ובלוחות מודעות כדי שמי שמתנגד יוכל לבוא ולהשמיע את דברו מול הועדה המקומית, ובהמשך ניתן לדחות את ההתנגדות שלו או לקבלה ולעשות שינויים כלשהם בבקשה.
עד כאן ביוקרטיה , עיצוב הוא כמובן פרק נפרד !
